🌸 3줄 요약
1세대 1주택이라고 해서 자동으로 비과세가 되는 건 아니에요. 보유 기간과 거주 기간, 그리고 그 집을 언제 어디서 샀는지에 따라 결과가 갈려요.
특히 2025년 말 이후로 조정대상지역이 크게 늘어나면서 예전 기준으로 알고 계시면 어긋나는 부분이 생겼어요. 이 글에서 요건과 최근 바뀐 내용을 함께 정리했어요.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 1세대 1주택 | 세대 전체가 주택 1채만 보유. 배우자는 주소가 달라도 항상 같은 세대로 봐요. 분양권·조합원입주권도 주택 수에 포함될 수 있어요. |
| ② 2년 이상 보유 | 취득일부터 양도일까지 기준. 취득일·양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이에요. |
| ③ 2년 이상 거주 | 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에만 적용돼요. 거주 기간은 연속일 필요 없이 통산해서 2년이면 돼요. |
🌸 여기서 제일 헷갈리는 게 ③이에요. 거주 요건은 파는 시점이 아니라 살 때를 기준으로 판단해요. 산 뒤에 그 지역이 조정대상지역에서 풀렸더라도, 취득 당시에 지정돼 있었다면 거주 2년을 채워야 해요. 반대로 살 때 비조정지역이었다면 나중에 지정돼도 보유 2년만으로 비과세를 받을 수 있어요.
이 부분이 이 글에서 가장 최근에 바뀐 내용이에요. 예전에는 조정대상지역이 서울 강남·서초·송파·용산 정도로 좁았어요. 그래서 "서울이어도 우리 동네는 아니니까 거주 안 해도 되겠지"가 통했어요.
그런데 2025년 10월 16일 지정으로 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역에 들어갔어요. 경기도에서도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남이 포함됐고요.
🏙️ 그래서 뭐가 달라지냐면요
지정 이후에 서울에서 집을 샀다면, 전세를 주고 다른 곳에 사는 방식으로는 비과세를 받을 수 없어요. 실제로 전입해서 2년을 살아야 해요.
다만 지정 전에 취득한 집은 종전 기준으로 판단해요. 그래서 내 집의 취득일이 언제인지부터 확인하는 게 순서예요. 조정대상지역 지정 현황은 수시로 바뀌니 국토교통부 발표를 확인하세요.
⚠️ 다주택자라면 하나 더 있어요. 2022년부터 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됐어요. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 2주택이면 기본세율 +20%p, 3주택 이상이면 +30%p가 붙고, 중과 대상은 장기보유특별공제도 받을 수 없어요. 이 글은 1주택 비과세가 주제지만, 세대 전체 주택 수를 잘못 세면 바로 이 구간으로 넘어가니 주의하세요.
요건을 다 갖췄어도 양도가액이 12억 원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 만큼은 과세돼요. 전액 과세가 아니라 비율로 잘라서 계산해요.
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
예를 들어 18억 원에 팔았다면 (18억 − 12억) ÷ 18억 = 3분의 1만 과세 대상이 되고 나머지 3분의 2는 비과세예요. 참고로 이 12억 원 기준은 2022년 6월 이후 양도분부터고, 그 전에는 9억 원이었어요.
여기서 결정적인 게 장기보유특별공제예요. 1세대 1주택은 일반 부동산보다 훨씬 유리한 공제율을 적용받아요.
1세대 1주택 장기보유특별공제
보유기간에 따른 공제율과 거주기간에 따른 공제율을 각각 계산해서 합산해요. 두 항목 모두 최대 40%씩이라 합쳐서 최대 80%까지 적용돼요.
예를 들어 3년 이상 보유(12%) + 2년 이상 거주(8%)면 합계 20%가 적용되는 식이에요. 오래 보유하고 오래 살수록 공제율이 올라가요.
💡 그래서 세액을 미리 딱 잘라 말하기 어려워요. 같은 차익이라도 보유·거주 기간, 취득세·중개수수료 같은 필요경비, 기본공제 적용 여부에 따라 결과가 크게 달라지거든요. 국세청 홈택스에 양도소득세 모의계산과 '비과세·중과세 자가진단' 서비스가 있으니, 본인 조건을 넣어 확인해보시는 게 가장 정확해요.
이사하면서 새 집을 먼저 사고 기존 집이 아직 안 팔린 상태, 이게 일시적 2주택이에요. 요건을 갖추면 기존 집을 팔 때 1주택으로 보고 비과세를 적용해요.
📋 일시적 2주택 요건
① 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나서 새 주택을 취득할 것
이 요건을 놓치는 분이 많아요. 두 집을 너무 붙여서 사면 특례를 못 받아요.
② 새 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것
③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 필요 시 2년 거주)을 갖출 것
셋 중 하나라도 어긋나면 특례를 못 받아요. 특히 ③번이 함정이에요. 처분 기한은 지켰는데 거주 2년을 못 채운 경우가 실제로 자주 생겨요. 조정대상지역이 넓어진 지금은 더 그래요.
| 상황 | 특례 내용 |
|---|---|
| 혼인 합가 | 각각 1주택인 사람끼리 결혼해 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 봐요. |
| 동거봉양 합가 | 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 적용돼요. 부모 중 한 분만 60세 이상이어도 돼요. |
| 상속주택 | 상속으로 2주택이 된 경우, 상속 당시 이미 보유하던 일반주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 제외하고 판단해요. |
🌸 혼인 합가 특례는 최근 바뀐 부분이에요. 원래 5년이었는데 2024년 11월 시행령 개정으로 10년으로 늘어났어요. 아직 5년으로 안내하는 자료가 많으니 확인하실 때 주의하세요. 다만 먼저 파는 주택 자체가 보유·거주 요건을 갖춰야 한다는 조건은 그대로예요.
⚠️ 상속주택 특례는 범위가 좁아요. "상속받은 집은 언제나 주택 수에서 빠진다"가 아니에요. 상속개시 당시에 이미 갖고 있던 일반주택을 양도할 때 적용되는 거라, 상속 이후에 새로 산 집에는 적용되지 않아요. 상속 관련해서는 상속세 면제 한도 편도 함께 보세요.
요건을 못 갖추면 일반 세율이 적용돼요. 그런데 보유 기간이 짧으면 세율 자체가 완전히 달라져요.
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% 누진 적용 |
2년 이상 보유한 경우의 기본세율은 종합소득세와 같은 8단계 누진 구조예요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
🌸 여기에 지방소득세가 별도로 붙어요. 양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가되니 실제 부담은 위 세율의 약 1.1배예요. 신고·납부 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이에요.
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취득 당시 비조정지역이었다면 2년 보유로 충분해요. 하지만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지 채워야 해요. 판단 기준은 파는 시점이 아니라 살 때예요.
취득 시점에 따라 달라요. 2025년 10월 16일 지정으로 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역이 됐기 때문에, 그 이후 취득한 집은 거주 요건이 붙어요. 지정 전에 취득했다면 당시 기준으로 판단해요.
인정되지 않아요. 거주 요건이 붙는 주택은 본인이 실제로 전입해서 살아야 해요. 다만 거주 기간은 연속일 필요가 없어서 통산해 2년이면 됩니다.
아니에요. 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율을 곱한 만큼만 과세돼요. 18억에 팔았다면 3분의 1만 과세 대상이에요. 여기에 장기보유특별공제가 적용돼 세액이 더 줄어요.
혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 봐요. 원래 5년이었는데 2024년 11월 시행령 개정으로 10년이 됐어요. 다만 먼저 파는 주택 자체가 보유·거주 요건을 갖춰야 해요.
종전 주택 취득 후 1년 이상 지나서 새 집을 샀고, 새 집 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 돼요. 종전 주택이 비과세 요건을 갖춰야 한다는 조건도 함께 충족해야 해요.
보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세율이 적용돼요. 2년 이상이면 6~45% 누진세율로 돌아가요. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙어요.
비과세 요건을 갖췄고 양도가액이 12억 원 이하라면 신고 의무가 없어요. 12억 원을 넘어 과세 대상이 생기면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 해요.
정리하면 이래요. 세대 전체 주택 수 → 취득일 → 취득 당시 조정대상지역 여부 → 보유·거주 기간 순으로 확인하면 대부분 판단이 서요. 특히 조정대상지역이 넓어진 뒤에 산 집이라면 거주 요건을 먼저 챙기세요.
그리고 판단이 애매하면 국세청 홈택스의 비과세·중과세 자가진단을 먼저 돌려보세요. 잔금일을 잡기 전에 확인하는 게 순서예요. 🌷
📋 눈이부신걸 에디터 메모: 이 글은 2026년 7월 기준 일반 세금 정보이며 개인 상황에 대한 세무 자문이 아니에요. 양도소득세는 취득 시점, 지역 지정 이력, 주택 수 판정, 특례 중복 적용 여부에 따라 결과가 크게 달라지고 관련 규정도 자주 바뀌어요. 매도 계약 전에 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무 전문가를 통해 반드시 확인하세요. 함께 보면 좋은 글: 눈이부신걸 머니 카테고리.
📚 참고 자료
※ 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 고시에 따라 수시로 변경됩니다. 거주 요건은 취득 당시 지정 여부로 판단하므로, 본인 주택의 취득일 기준 현황을 확인해야 합니다.