"설마 나한테 그런 일이?" 전세 사기 뉴스 볼 때 다들 이렇게 생각해요. 그런데 2023년 6월 전세사기피해자법 시행 이후 정부가 피해자로 인정한 건만 3만 9,669건(2026년 6월 말 누적), 피해 보증금은 약 4조 7,000억 원이에요. 보증금 수천만~수억 원을 날린 사람 대부분이 "이런 거 확인해야 하는 줄 몰랐어요"라고 말합니다. 실제로 인정된 피해자의 75.95%가 40세 미만이고, 보증금은 3억 원 이하가 97.6%예요. 처음 독립해서 전세 계약하는데 뭘 확인해야 하는지 모르고, 공인중개사가 "괜찮아요"라고 하면 믿고 계약하니까.
전세 사기를 막는 건 어렵지 않아요. 계약 전에 이 5가지를 확인하면 대부분의 유형은 걸러낼 수 있어요. 등기부등본·근저당·전입신고·확정일자·보증보험. 이 5가지를 하나라도 안 하면 보증금이 위험해져요. 오늘은 30대 여자가 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 모든 것을 정리해드릴게요.
전세 사기 — 어떻게 당하는 건지
흔한 사기 패턴 4가지
- 패턴 1 — 깡통전세: 집값 3억인데 전세 2.8억 + 대출(근저당) 2억 = 빚이 집값 초과. 집주인 파산 시 보증금 못 돌려받음
- 패턴 2 — 이중계약: 같은 집에 전세 세입자 2명 계약. 한 명은 보증금 날림
- 패턴 3 — 가짜 집주인: 진짜 집주인이 아닌 사람이 계약. 등기부등본 소유자 확인 안 하면 당함
- 패턴 4 — 갭투자 연쇄 사기: 집주인이 수십~수백 채 갭투자. 역전세(집값 하락) 시 전세금 반환 불가 → 연쇄 피해
전세 사기 방지 5가지 체크리스트
1. 등기부등본 확인 — 가장 중요
- 등기부등본: 부동산의 "신분증". 소유자·근저당·가압류·전세권 등 모든 권리 관계 기록
- 확인 1 — 소유자: 등기부등본의 "갑구"에 있는 소유자 이름 = 계약서의 임대인 이름인지 확인. 다르면 가짜 집주인
- 확인 2 — 근저당·가압류: "을구"에 근저당(대출 담보)·가압류(빚 때문에 법원이 묶은 것)가 있는지. 있으면 위험 신호
- 확인 3 — 금액 비교: 집값 대비 (근저당 + 전세금) 합계가 집값의 70% 이하여야 안전. 초과하면 깡통전세 위험
- 발급: 인터넷등기소(iros.go.kr) → 열람 700원 / 발급 1,000원. 계약 당일 다시 발급해서 중간에 변동 없는지 확인
- 핵심: 등기부등본은 계약 전 + 계약 당일 + 잔금일 최소 3번 확인
2. 근저당 비율 확인 — 깡통전세 방지
- 근저당: 집주인이 은행에서 돈 빌리면서 집을 담보로 잡힌 것. 등기부등본 "을구"에 표시
- 안전 기준: (근저당 + 전세금) ÷ 집값 = 70% 이하가 안전
- 위험: 80% 이상이면 깡통전세 위험. 90% 이상이면 매우 위험
- 예시: 집값 3억. 근저당 1.5억 + 전세금 2억 = 3.5억 ÷ 3억 = 116%. 집 팔아도 보증금 못 돌려받음
- 예시 2: 집값 3억. 근저당 0.5억 + 전세금 1.5억 = 2억 ÷ 3억 = 67%. 안전
- 집값 확인: 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr), KB시세, 네이버 부동산
3. 전입신고 + 확정일자 — 잔금 당일 즉시
- 전입신고: 이사한 날 주민센터(또는 정부24)에서 전입신고. 대항력(제3자에게 "나 여기 살아요" 주장 가능) 확보
- 확정일자: 전입신고 시 임대차계약서에 확정일자 도장 받기. 우선변제권(집이 경매 넘어가도 보증금 우선 받을 수 있는 권리) 확보
- 타이밍: 잔금 납부일(이사 당일) 즉시. 하루라도 늦으면 그 사이에 다른 권리(근저당 등)가 먼저 설정될 수 있음
- 방법: 주민센터 방문 or 정부24(gov.kr) 온라인. 확정일자는 주민센터에서 계약서에 도장
- 비용: 전입신고 무료. 확정일자는 주민센터 600원, 인터넷등기소 온라인 500원
- 핵심: 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 기본. 이거 안 하면 경매 시 보증금 한 푼도 못 받을 수 있음
4. 전세보증보험 가입 — 가장 확실한 방패
- 전세보증보험: 집주인이 보증금 안 돌려줄 때 보험사(HUG·SGI)가 대신 보증금 돌려줌
- HUG (주택도시보증공사): 가장 보편적. 사고 시 보증금 전액을 대신 지급. 보증료율은 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 연 0.097~0.211% 차등 적용
- SGI (서울보증보험): 보증료율이 아파트 연 0.229%·기타 주택 연 0.260%로 HUG보다 높지만, 아파트는 보증 한도 제한이 없어 고액 전세에 유리
- HF (한국주택금융공사): 보증료율 연 0.04~0.18%로 가장 저렴. 단 전세자금대출을 받은 세대주만 가입 가능
- 보험료 예시: 전세금 2억 × 0.15% = 연 30만 원. 2억 보호에 30만 원
- 가입 조건: (선순위 채권 + 전세보증금)이 주택가격의 90% 이내. 빌라·다세대는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보므로, 전세금이 공시가격의 126% 이하여야 가입 가능(126% 룰). 등기부등본 깨끗해야. 전입신고+확정일자 완료
- 가입 시기: 전입신고 + 확정일자 후 즉시. 늦으면 가입 불가 될 수 있음
- 가입 방법: HUG 홈페이지(khug.or.kr) 또는 은행 창구
5. 집주인 다주택 여부 확인
- 갭투자 사기: 집주인이 수십~수백 채 보유. 전세금으로 집 매입 반복. 역전세 시 보증금 반환 불가
- 확인 방법: 국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr)에서 등록임대주택 여부 조회. 렌트홈은 보증금을 안 돌려준 임대사업자 명단도 공개함(민간임대주택법 제60조의2). 또는 집주인에게 직접 "다른 주택 보유 여부" 확인
- 위험 신호: 집주인이 개인이 아닌 법인 / 집주인이 다수 물건 소유 / 중개사가 "집주인은 직접 안 만나도 돼요" 라고 할 때
- 안전 신호: 집주인이 1~2채 보유 개인 / 직접 만남 가능 / 근저당 없거나 적음
- 핵심: 집주인이 누구인지, 몇 채 갖고 있는지, 직접 확인. 중개사 말만 믿지 마세요
계약 전·중·후 타임라인
계약 전
- 등기부등본 열람 (iros.go.kr) → 소유자·근저당·가압류 확인
- 집값 확인 (실거래가·KB시세) → (근저당+전세금) ÷ 집값 ≤ 70% 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 (HUG 홈페이지 or 은행)
- 집주인 신분증으로 등기부등본 소유자와 일치 확인
- 중개사 자격 확인 (한국공인중개사협회 조회)
계약 당일
- 등기부등본 당일 다시 발급 → 변동 없는지 확인
- 계약서 특약에 "잔금일 다음 날까지 근저당 설정·소유권 이전 금지" 명시 (대항력이 다음 날 0시에 생기므로 '잔금 전'만으론 부족)
- 집주인 본인 확인 (신분증 대조)
- 계약금은 집주인 본인 명의 계좌로만 송금 (타인 계좌 절대 금지)
잔금일 (이사 당일)
- 등기부등본 잔금일 아침 다시 확인 → 근저당 추가 없는지
- 잔금 송금 후 즉시 전입신고 + 확정일자 (주민센터 or 정부24)
- 전세보증보험 가입 (HUG·SGI)
- 전세권 설정 등기 (선택이지만 추가 보호. 비용 10~20만)
절대 하면 안 되는 5가지
1. 등기부등본 안 보고 계약. 소유자 불일치·근저당 과다를 모르고 계약 → 보증금 위험. 계약 전·당일·잔금일 3번 확인.
2. (근저당+전세금) ÷ 집값 80% 이상인데 계약. 깡통전세 위험. 집 팔아도 보증금 못 돌려받음. 70% 이하만 안전.
3. 전입신고·확정일자 미루기. 이사 당일 즉시 해야 대항력+우선변제권 확보. 하루 늦으면 그 사이에 근저당이 설정될 수 있음.
4. 전세보증보험 안 가입. 연 30만 원으로 보증금 2억 보호. 안 하면 집주인 파산 시 보증금 회수 불가. 가입 불가능한 집은 계약하지 마세요.
5. 중개사 말만 믿기. "괜찮아요, 이 집주인 잘 아는 분이에요." 중개사도 사기 공범이거나 모를 수 있음. 등기부등본·근저당·집값은 직접 확인.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 어디서 보나요?
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 열람 가능합니다. 열람 700원, 발급 1,000원. 주소 입력하면 소유자·근저당·가압류 등 모든 권리 관계를 확인할 수 있어요. 계약 전·당일·잔금일 최소 3번 확인하세요.
Q. 전세보증보험 가입 비용이 얼마나 하나요?
HUG 기준 연 0.097~0.211%로, 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 달라져요. 전세금 2억이면 연 약 20~40만 원. 2억 보호에 30만 원이면 보험료 대비 보장이 압도적. 가입은 HUG(khug.or.kr) 또는 거래 은행에서 가능합니다.
Q. 전세보증보험 가입이 안 되는 경우는?
전세금이 주택 가격의 90%를 초과하면 가입 불가. 빌라·다세대는 전세금이 공시가격의 126%를 넘으면 불가(126% 룰). 등기부등본에 가압류·압류가 있으면 불가. 집주인이 세금 체납이면 불가. 가입이 안 된다는 건 그 집이 위험하다는 신호. 가입 불가 집은 계약하지 마세요.
Q. 전입신고와 확정일자 차이가 뭔가요?
전입신고 = "나 여기 살아요" 신고. 대항력(제3자에게 주장) 확보. 확정일자 = 계약서에 날짜 도장. 우선변제권(경매 시 보증금 우선 받기) 확보. 둘 다 해야 보증금 보호. 하나만 하면 불완전.
Q. 공인중개사가 "안전하다"고 하면 믿어도 되나요?
중개사 말만 믿으면 안 됩니다. 중개사가 사기에 연루된 경우도 있고, 등기부등본을 제대로 확인 안 한 경우도 있어요. 등기부등본·근저당·집값 비교·보증보험 가입 가능 여부는 반드시 본인이 직접 확인. 중개사는 도움이지 보호막이 아닙니다.
전세 사기 방지의 핵심은 "확인하면 막을 수 있다"예요. ① 등기부등본 3번 확인(소유자·근저당) ② (근저당+전세금) ÷ 집값 ≤ 70% ③ 잔금일 즉시 전입신고+확정일자 ④ 전세보증보험 가입 ⑤ 집주인 직접 확인. 이 5가지가 보증금 2억을 지키는 방패입니다. 확인하는 데 드는 시간은 반나절도 안 걸려요.
※ 본 글은 일반적인 전세 사기 방지 정보 제공이며, 개별 상황에 따라 법적 보호 범위가 다릅니다. 정확한 법률 상담은 변호사 또는 대한법률구조공단(☎132)에서 확인하세요.
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— 눈이부신걸 에디터