🌸 3줄 요약
전세대출은 금리를 비교하는 것보다 먼저 해야 할 게 있어요. 순서를 거꾸로 하면 계약금을 잃거나 잔금을 못 맞추는 일이 생겨요.
그리고 2025년에 규제가 바뀌면서 빌릴 수 있는 금액이 줄었어요. 예전 기준으로 자금 계획을 세우면 잔금일에 현금이 모자라요.
금리 이야기보다 이걸 먼저 볼게요. 돈을 아끼는 문제가 아니라 잃지 않는 문제라서요.
① 계약서에 특약을 넣으세요
"전세자금대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 취지의 특약이에요.
⚠️ 대출은 심사를 거쳐야 확정돼요. 될 거라고 생각하고 계약했다가 거절되면 계약금을 돌려받기 어려워질 수 있어요. 특약 문구는 계약 전에 넣어야 해요.
② 잔금일 당일에 전입신고와 확정일자
이 두 가지를 해야 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 지위가 생겨요. 하루만 늦어도 그사이에 생긴 다른 권리에 밀릴 수 있어요.
🌸 잔금을 치르는 날 주민센터에 바로 가시거나 온라인으로 처리하세요. "이사 정리하고 다음 주에" 하면 늦어요.
전세대출은 보증기관이 보증을 서주고 은행이 빌려주는 구조예요. 그래서 보증을 얼마나 서주느냐가 곧 한도가 돼요. 여기가 바뀌었어요.
⚠️ 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 축소됐어요(2025년 6·27 대책, 7월 21일 시행). 같은 집이어도 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다는 뜻이에요. 줄어든 만큼은 본인 현금으로 메워야 해요.
소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐어요
집을 사는 사람이 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치르는 구조가 막혔어요. 분양권이나 입주 예정 단지에서 전세를 구할 때 영향이 있어요.
1주택자는 전세대출 이자가 DSR에 들어가요
2025년 10·15 대책으로 바뀐 부분이에요. 집이 있는 상태에서 다른 곳에 전세로 들어가면 그 이자가 부채 부담으로 계산돼요.
⚠️ 정책대출도 공급 계획이 줄었어요. 자격이 된다고 해서 항상 바로 실행되는 건 아니에요. 일정에 여유를 두시는 게 좋아요.
규제는 지금도 계속 조정되고 있어요. 계약을 앞두고 있다면 그 시점 기준을 은행에서 다시 확인하시는 게 안전해요.
보증금 전액이 나오지 않아요. 여기서 계획이 어긋나는 경우가 많아요.
한도는 세 가지 중 가장 낮은 금액으로 정해져요.
💡 계약 전에 한도를 먼저 확인하세요. 마음에 드는 집을 정하고 나서 계산하면, 부족한 금액을 갑자기 마련해야 하는 상황이 돼요. 순서가 반대예요.
이자가 얼마나 나가는지는 실제 대출받는 금액 기준으로 계산하셔야 해요. 보증금이 아니라요. 이 둘을 헷갈리면 부담을 실제보다 크게 잡게 돼요.
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매달 이자로 얼마가 나갈까요?
실제 대출 금액과 금리를 넣으면 바로 확인할 수 있어요.
국제공인재무설계사(CFP)가 직접 설계했어요
버팀목 전세자금대출이 대표적이에요. 청년, 신혼부부, 신생아 가구 등 상황에 따라 나뉜 상품이 있어요. 조건이 맞으면 시중은행보다 유리한 경우가 많아요.
🌸 자격 조회와 신청은 여기서 해요.
주택도시기금 포털 nhuf.molit.go.kr — 상품별 조건 안내
기금e든든 — 실제 자격 조회와 신청
※ 이름이 비슷한 비공식 사이트가 있으니 주소를 확인하고 들어가세요.
금리는 2026년 기준 대체로 2%대에서 3%대로 안내되고 있어요. 소득 구간과 상품에 따라 달라지고, 우대 항목이 붙으면 더 내려가요. 인터넷에 1%대로 적힌 글은 오래된 것이거나 조건이 따로 붙는 상품이에요.
소득만 보면 안 돼요
여기서 탈락하는 경우가 많아요. 세 가지를 함께 봐야 해요.
⚠️ 신청 기한도 있어요. 입주하고 한참 지난 뒤에 신청하려 하면 늦어요. 계약 단계에서 미리 확인하세요.
우대 항목은 자녀 수, 부동산 전자계약, 청년·신혼 여부 등으로 나뉘어요. 다만 항목과 폭, 적용 기한이 수시로 바뀌어요. 전자계약 우대처럼 기한이 정해진 항목도 있어서, 신청 시점 기준으로 확인하셔야 해요.
정책대출 조건에 맞지 않으면 시중은행과 인터넷은행을 보게 돼요. 소득이나 보증금 제한이 덜한 대신 금리는 높은 편이에요.
이때도 보증기관이 보증을 서야 대출이 나와요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 중 상품과 조건에 따라 정해지고, 기관마다 한도와 보증료가 달라요. 보증료도 비용이니 금리와 함께 물어보세요.
💡 비교할 때는 조건을 똑같이 맞추세요. 대출 금액, 기간, 금리 유형이 다르면 비교가 안 돼요. 그리고 우대금리는 계속 지킬 수 있는 것만 거세요. 급여이체나 카드 실적 조건을 못 지키면 우대가 빠지면서 금리가 올라가요.
전세를 연장한다고 대출이 자동으로 연장되지 않아요. 은행에 따로 신청해야 해요. 만기 두세 달 전에는 움직이시는 게 좋아요.
이때가 금리를 다시 볼 기회이기도 해요. 전세대출도 다른 은행으로 갈아타는 것이 가능하고, 온라인으로 갈아탈 수 있는 범위도 넓어졌어요.
⚠️ 다만 갈아타기도 새로 심사를 받아요. 규제가 바뀐 뒤라면 기존 금액만큼 안 나올 수 있어요. 그리고 보증서를 다시 발급받는 비용이 들어요. 중도상환수수료가 있는지는 상품마다 다르니 지금 은행에 먼저 물어보세요.
확인한 항목을 눌러보세요. 몇 개나 됐는지에 따라 다음에 뭘 보면 되는지 알려드려요.
전액은 나오지 않아요. 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 축소됐어요. 여기에 상품별 한도와 본인 소득 심사가 더해져서, 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도가 돼요.
주택도시기금 포털(nhuf.molit.go.kr)에서 상품별 조건을 볼 수 있고, 실제 자격 조회와 신청은 기금e든든에서 해요. 이름이 비슷한 비공식 사이트가 있으니 주소를 확인하고 접속하세요.
아니에요. 순자산 기준이 따로 있어서, 기준을 넘으면 금리가 가산돼요. 초과 폭이 크면 가산 폭도 크게 올라가요. 그리고 이미 주택도시기금 대출이나 시중은행 전세·주택담보대출이 있으면 중복으로는 받을 수 없어요.
2026년 기준으로는 대체로 2%대에서 3%대로 안내되고 있어요. 소득 구간과 상품에 따라 달라지고 우대 항목이 붙으면 더 내려가요. 1%대로 적힌 글은 오래됐거나 조건이 따로 붙는 상품일 수 있어요.
2025년 10·15 대책으로 1주택자의 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영돼요. 그만큼 다른 대출의 한도가 줄어들 수 있어요. 유주택자에 대한 전세대출 기준은 계속 조정되고 있으니 신청 시점 기준을 은행에서 확인하세요.
자동으로 되지 않아요. 은행에 따로 연장 신청을 해야 해요. 만기 두세 달 전에는 움직이시는 게 좋고, 이때 다른 은행 조건과 비교해볼 수도 있어요.
그날 하시는 게 안전해요. 이 두 가지를 해야 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 지위가 생기는데, 하루만 늦어도 그사이에 생긴 다른 권리에 밀릴 수 있어요. 이사 정리 후로 미루지 마세요.
대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 취지의 특약을 넣으세요. 대출은 심사를 거쳐야 확정되기 때문에, 될 거라고 보고 계약했다가 거절되면 계약금을 돌려받기 어려워질 수 있어요.
정리하면 이래요. ① 내 조건에서 얼마까지 나오는지 확인 → ② 정책대출 자격 조회 → ③ 계약서에 특약 → ④ 잔금일 전입신고·확정일자.
금리 비교는 그다음이에요. 순서를 지키는 것이 몇 십만 원 아끼는 것보다 큰 일이에요. 그리고 규제가 자주 바뀌니 계약 직전에 한 번 더 확인하세요. 🌷
📋 눈이부신걸 에디터 메모: 이 글은 2026년 7월 기준 일반 정보이며 개인 상황에 맞춘 금융 조언이 아니에요. 금리·한도·보증비율·자격 요건은 수시로 바뀌고 지역과 시점에 따라 적용이 달라져요. 상품별 금리와 우대 항목은 변동이 잦아 본문에 구체적인 수치를 적지 않았어요. 실제 신청 전에는 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr)과 거래 은행에서 확인하세요. 전세 계약과 관련한 법률 문제는 전문가와 상담하시는 것이 정확해요. 함께 보면 좋은 글: 눈이부신걸 머니 카테고리.
📚 참고 자료
※ 상품별 금리와 한도는 정부 고시에 따라 자주 변경되어 본문에 구체적 수치를 기재하지 않았습니다. 보증기관과 보증료, 중도상환수수료 조건은 상품별로 다르므로 개별 확인이 필요합니다.